Meer nuance leidt tot meer precisie bij stadmaken rondom mobiliteitsknopen
Door: Marieke Berkers
Een compacte stad heeft baat bij het ontwikkelen van plekken waar het een komen en gaan is van mensen. Rotterdam ziet daarom kansen voor verdichting bij OV-lijnen en knooppunten, zoals Alexanderknoop, Kralingse Zoom/Brainpark, Hart van Zuid en Maashaven. Maar is het knooppuntenbeleid niet te veel gestoeld op wensdenken ten aanzien van de resultaten ervan? Hoe realistisch is het bijvoorbeeld om op juist dit soort plekken de connectie tussen ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkeling vorm te geven? Maarten Janssen, projectdirecteur bij Amvest en Job Posner, regiomanager bij Synchroon, geven hun visie op bouwen aan een compacte stad en sporen de gemeente aan tot het beter betrekken van de markt zodat ze nog preciezer keuzes kan maken.
‘Atelier Strijd om de Knopen’ vond onder leiding van Bernadette Janssen (BVR Adviseurs Ruimtelijke Ontwikkeling) plaats tijdens het Stadmakerscongres 2019 en werd ingeleid door Martin Guit (mobiliteitsstrateeg gemeente Rotterdam)
Mitsen en maren
Dat mobiliteitsknopen kansrijke ontwikkelplekken zijn voor wie wil bouwen aan een compacte stad onderschrijven Janssen en Posner. Maar met al hun ervaringen uit de praktijk van ontwikkelen, beleggen en bouwen, bezien ze de opgave als complex en daardoor gepaard gaand met mitsen en maren. Posner: ‘Er is een gebrek aan beschikbare en geschikte locaties, omdat deze eerst gedurende een tijdrovende procedure onteigend en verworven moeten worden. Dan zijn er vaak veel partijen betrokken, zoals ProRail, NS, RET of Rijkswaterstaat vanwege de nabijheid van snelwegen. Dat maakt dat processen nog ingewikkelder zijn. Als je al tot bouwplannen komt, loop je tegen de trage afhandeling van vergunningentrajecten bij de gemeente. Die hebben namelijk te kampen met gebrek aan capaciteit. Vervolgens zijn de bouwkosten hoog omdat we rondom knooppunten vaak hoogbouw wensen. Een prijzige en specialistische tak van sport wat bouwen betreft, die maar een handvol bouwers in Nederland kan uitvoeren.’ Janssen vult aan: ‘Op dit soort locaties zijn ook vaak complexe infrastructurele aanpassingen nodig, zoals de bouw van een fietsparkeerkelder of ondertunneling. Zonder een extra financiële bijdrage vanuit de overheid voor de infrastructuur kun je als ontwikkelaar of belegger dit soort projecten via grondexploitatie nooit rondrekenen.’ Posner: ‘Knooppuntontwikkeling kan alleen als veel partijen samenwerken en bereid zijn om te investeren. Als we ons met ons bedrijf enkel richten op de ontwikkeling van knooppunten van mobiliteit dan kunnen we nooit onze boterham verdienen.’
Maatschappelijke opgave
Een genuanceerde blik op de opgave, met oog voor haalbaarheid en betaalbaarheid, is een voorwaarde voor het preciezer voeren van het debat over stadmaken, vinden zowel Posner als Janssen. Zeker nu het perspectief van ontwikkelen van mobiliteitsknopen in beleidsstukken als de Strategische Verkenning Verstedelijking (2019) en de Omgevingsvisie (2019) zeer prominent wordt gepresenteerd als oplossing voor het verbeteren van de stad op de middellange termijn voor alle Rotterdammers. Janssen: ‘Ontwikkelen van een knooppunt kost heel veel geld, ook publiek geld. Het is dus een maatschappelijke opgave. Daarom moeten we het aandurven preciezere keuzes te maken over wat we waar wel of niet willen en waarom. Dat zal lastige, maar wel nodige discussies opleveren. Gaan we inzetten op grootschalige ontwikkeling van knooppunten, als daar heel veel publieke investeringen bij nodig zijn? Dat kan. Maar waarschijnlijk wel ten koste van andere investeringen. Je moet je realiseren dat als je hier geld investeert misschien elders in de stad een publiek zwembad sluit. Of dat je met hetzelfde bedrag op andere ontwikkellocaties veel meer in minder tijd kunt bereiken.’
Betrekken van de markt
Zowel Posner als Janssen zouden graag zien dat de overheid bij het maken van keuzes de kennis van de markt beter benut. Posner: ‘Bijvoorbeeld wanneer het gaat om kennis over doelgroepen en woonwensen. Laten wij daar nu net specialist in zijn. Met die kennis kom je er snel achter dat de groep mensen die rond de knooppunten wil wonen groeiende is, maar ook relatief klein en eindig. Daarnaast zijn dit soort plekken vanwege hoge kosten van bouwen met name geschikt voor het middeldure en het dure segment. Ontwikkel je hier met de gemeentelijke leidraad voor nieuwbouw van 20% voor sociale woningbouw, 30% voor het middensegment, 30% voor het hogere segment en 20% voor het topsegment, dan reken je je knooppuntontwikkeling nooit rond. Mikken op middelhuur is niet vanzelfsprekend. In tegenstelling tot sociale huur en koopwoningen bestaan hiervoor geen stimuleringsregelingen of subsidiemogelijkheden. Dat schrikt beleggers af. Sociale huurinvullingen met kwaliteit op knooppuntlocaties is nog lastiger. De bouw van een reeks eenpersoonsstudio’s voor een huurprijs van € 738 lukt misschien nog net. Maar daarmee geef je wel heel beperkt antwoord op de sociale vraagstukken in de stad. Voor sociale huur zul je dus naar andere plekken moeten kijken. Als ik boven de stad Rotterdam ga zweven zie ik nog heel wat potentie waar we plekken beter kunnen benutten. We moeten eerst goed rommel gaan opruimen in de stad. Hiermee bedoel ik verouderde bedrijfsbebouwing of bijvoorbeeld tramremises in de stad, die ook prima aan de stadsranden zouden kunnen staan.’
Janssen: ‘De markt is sterk in het duiden van welke doelgroepen passen op wat voor soort plekken en wat voor type woningen en voorzieningen zij wensen. Daarbij is elk knooppunt anders. Zo zien we bijvoorbeeld in District E in Eindhoven, de ontwikkeling rondom het stationsplein, een heel specifieke doelgroep van mensen met een internationale achtergrond die werken in Brainport en vaak geen auto hebben, maar ook geen fiets. Ze wensen veel services, want nemen vaak geen wasmachines of andere apparatuur mee vanuit het buitenland. Het per stad en per locatie duiden van wensen en mogelijkheden helpt bij het preciezer maken van keuzes.’
Foto: Fred Ernst, Maarten Janssen (midden) tijdens ‘Atelier Strijd om de Knopen’ tijdens het Stadmakerscongres 2019.
Vervoersarmoede
Naast bouwopgaven vraagt de compacte stad ook om ingrepen op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid. Posner ziet kansen om met betere verbindingen de vervoersarmoede in sommige delen van de stad te verminderen: ‘Rotterdam heeft een netwerk in de vorm van een spakenmodel. De cirkelverbindingen ontbreken. Daardoor zijn wijken zoals Charlois slecht bereikbaar. Daarnaast moet je ook zorgen dat de verbindingen van de stad naar groene plekken zoals bijvoorbeeld de Kralingse plas verbeteren.’ Janssen: ‘Bij knooppuntontwikkeling is het doel om ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit in relatie met elkaar zoveel mogelijk te versterken. Om ruimtelijke ontwikkelingen rond knopen niet averechts te laten werken is het dus belangrijk om heel precies te begrijpen hoe in een stad als Rotterdam het OV-netwerk werkt, waar capaciteit is en waar het nu al spaak loopt. Zo heeft een nieuw intercitystation in Feijenoord City samen met de nieuwe oeververbinding het bijkomende effect dat het nu al te drukke Station Blaak wordt ontlast.’
Integraal en in brokjes
Janssen, van huis uit planoloog, denkt met enige weemoed terug aan de tijd van de structuurvisies. ‘Toen werd er integraal gedacht. Die kennis en kunde lijken we momenteel in Nederland een beetje verleerd. Maar het heeft zin die weer toe te gaan passen. Met enkel projectgewijs werken geef je Rotterdam niet de slag die ze nodig heeft. Daarom is het goed te zien dat de gemeente de taak van integrator weer op zich neemt.’
Posner doet de aanbeveling de knooppunten waar Rotterdam zich op richt te ontwikkelen vanuit de allerhoogst haalbare flexibiliteit in tijd en afhankelijkheden. ‘Probeer waar mogelijk te faseren, zodat een project in ontwikkeling meteen levensvatbaar is.’ Janssen: ‘Hoe groter en complexer het project, hoe meer actoren en hun financiën nodig zijn, hoe groter de kans dat het ergens stokt. Het feit dat het vaak lastig is knooppuntontwikkeling in kleine brokken te verdelen, maakt haar erg kwetsbaar. Een besef dat echt moet meewegen in de beleidsmatige prioritering van knooppuntontwikkeling.’
Lees meer over het ‘Atelier Strijd om de Knopen‘ (SMC19) en de Strategische Verkenning Verstedelijking.